惠灵顿房产

新西兰房产:贷款买房合约要注意什么?

字号+ 作者:uhouzz 来源:新西兰房产网 2018-03-14 我要评论

合约裡最基本且最重要的要素包括:第一,确认你购买的是哪一块土地。大部分签订合约时,不会附上房子的地图、构造图、照片等。在国外买房地产,是买到一块地登记好的地契,所

合约裡最基本且最重要的要素包括:第一,确认你购买的是哪一块土地。大部分签订合约时,不会附上房子的地图、构造图、照片等。在国外买房地产,是买到一块地登记好的地契,所以在这份合约上一定要明确交代这块地的地号等相关登记资讯。这个资讯包含这块地完整的纪录,包括政府编号,土地特质,大小和测量方法,还有这块土地之前曾经做过的变动等。因为如果这整条街或整个开发案都是同一个开发商开发的,土地编号只要打错一个字都可能让你买错地。第二点,合约必须明确写出房屋的购买价格。



在购买价格的栏位,有时候会经过多次的修改,而且都有买卖双方的签名,这是因为价格是可以谈的。在讨价还价的过程中,会有明确的记录。但由于现在很多人用传真机或者是网路沟通,所以这个程序要特别小心,确保你的律师知道你最后出价的金额跟合约上最后的纪录一致。第三点,在签订合约的时候,证据确凿准没错。有时候,投资人不方便亲临现场看房子,只能委讬在海外的家人朋友帮忙看房子,或是安排一些买房相关的事宜。有时候,付钱的老闆人还在海外,也没有看过房子。这个时候,一定要清楚地列出动产清单,最好还要拍照存证。

这对帮忙谈条件的中间人来说特别的重要,因为没有写清楚的话,就算交屋时屋况以及屋子裡面的东西跟当初签约时有落差,也不能要求换回。有一些非常有经验的仲介,会坚持让客户将合约给律师检查过,也让客户尽早就跟律师取得联繫。但有时仲介担心客户在律师的协助下,对买卖产生贰心。虽然也许他们将『律师检查条款』包含在合约内,给买家律师三个工作天的时间检查后再确定要不要买,但要注意分辨这个律师检查条款是指可以检查产权,还是指检查合约有没有写错。

如果是检查产权的话,法律上应该是给律师十个工作天检查。买房合约的两个阶段买房合约有两个阶段。第一个,是「有条件的」(Conditional)阶段,代表必须达到某些购房条件了之后,这个合约才成立。第二个状况是「无条件的」(Unconditional),也就是说双方已经满足所有购屋条件,只剩交屋,这时候要无条件的购屋了。

在这个过程当中买方可以再次检查房屋,有时会发现意想不到的重大的问题。譬如,在Waikato地区曾经发生过有人在交屋之前遭遇土石流,导致这些房子全被冲下山坡了。发生这种重大变故的时候,如果你得无条件地接受这个房子怎么办?实际上,合约上应清楚规定:如果在无条件合约期间遭遇到的损失跟变化严重到让房子无法居住使用,那买家是可以解约的。相反的,如果损失跟变化是比较小的,譬如窗帘被前房客带走了,或者是烤箱被掉包,不管是什么原因,只要买家可以使用这个房子,就无法解约。

有时可能因为卖商广告不实,让房屋感觉有一些微乎其微的差异,比如我本来想买四个卧室的房子,在交屋之前发现,房子其实是三个卧室再加一个小书房,在这样情况下,通常律师会建议这个房子进行先交屋,之后再解决问题。但也要注意,这种意外是否是买家在买房的时候没有注意到细节。这两种情况是不一样的,必须请买家跟律师依照状况处理。合约裡的特别条款往往房地产买卖双方会根据个人不同需求,拟订特别条款。

这是因为每间房子都有独特的地方,每位买家也有比较独特的要求。一旦你有比较特别的要求,就应该用特别的条款来拟订特别要求的项目,如此一来,你在法律上才有追溯的空间。例如,并非每位买家都需要贷款才能买房,也并不是每一个买房的合约,都包含等待银行拨款的时间。如果你需要向银行贷款才能付清款项,就必须在合约中说明,只有在你成功向银行申请通过某些数额以上的贷款的情况下,合约才会持续成立。或者,如果你非常希望房子位于某个学区内,那么可以将这个需求标示为Essential Clause,就是「这是对我非常重要的重要条款,房子如果不在那个某某学区就不买」。值得注意的是,在英美法系的国家,如果没有纪录这些特别要求,买方是不能要求卖方覆行要求的。

在国外买房子通常不含家具,除非这些配备与房子是一体的,拆掉的话会造成房屋构造改变。有些客户刚从海外过来,不是很方便买家具,愿意另外花钱向买家买下合适的家具,这就需要纳入特别条款中,并且纪录下来。

转载请注明出处。

1.本站遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源;2.本站的原创文章,请转载时务必注明文章作者和来源,不尊重原创的行为我们将追究责任;3.作者投稿可能会经我们编辑修改或补充。

相关文章
  • 新西兰房产:买房有什么好处?

    新西兰是一个非常值得移民居住的城市,这里环境优美,吸引了...

  • 新西兰房产:盘点新西兰买房指南

    新西兰是一个地广人稀的国家,在这里的购买居住的房子,空间...

  • 新西兰房产:买房如何大额汇款?

    在境外置业很容易遇到一个让人头疼的问题大额款项如何转移出...

  • 新西兰房产:买房贷款条件是什么?

    近年来新西兰房产越来越受到海外投资者的热捧。在新西兰,贷...